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AKTUELLES
| 01.03.2011Der Weißheit Schluss - Schönheitsreparaturenklausel mit Vorgabe "weißer" Farbe | RKKM Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater
Berlin Hamburg Dresden
FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Unwirksamkeit, Schönheitsreparaturenklausel, weiß
Auch eine Formularklausel, die für das Vertragsende Schönheitsreparaturen in der Ausführung „weiß“ vorschreibt, ist wegen unangemessener Benachteilung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB unwirksam und macht die Schönheitsreparaturklausel insgesamt hinfällig.
(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.12.2010, AZ: VIII ZR 198/10)
Sachverhalt:
In einem Mietvertrag war unter Schönheitsreparaturen eine Klausel mit folgendem Wortlaut enthalten:
„Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weis gestrichen sein.“
Der Mieter zog aus, ohne die Wohnung weiß gestrichen zu hinterlassen. Der Vermieter verlangte wegen nicht durchgeführter Dekorationsarbeiten in der Wohnung ca. 12.000 EUR Schadensersatz. Das AG Berlin Schöneberg hatte der Klage des Vermieters zunächst statt gegebenen und die Stattgabe damit begründet, dass dem Mieter während der Mietzeit die Dekoration der Wohnung in anderen Farben durchaus möglich gewesen ist und daher nicht eingeschränkt war. Das LG Berlin entschied genau gegenteilig und wies die Klage in II. Instanz ab. Da die Klausel, dass am Mietvertragsende die Wohnung in weißer Dekoration zurückgegeben werden muss, noch nicht Gegenstand höchst richterlicher Rechtsprechung gewesen ist, wurde die Revision zum BGH zugelassen.
Entscheidung:
Der BGH sah zwar keinen Grund für die Zulassung der Revision, da er bereits entschieden habe, dass eine Farbwahlklausel den Mieter dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beansprucht und der Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.
Um diesen „gewissen Spielraum“ doch noch für den Rechtsanwender zu erläutern, verfasste der VIII. Senat einen Hinweisbeschluss.
Hierin führt er aus, dass wegen der Farbauswahlklausel die Schönheitsreparaturenklausel insgesamt unwirksam ist. Zwar beziehe sich die enthaltene Farbvorgabe nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack auszugestalten. Allerdings würde mit der Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe die Gestaltungsfreiheit des Mieters auch während der Mietzeit eingeschränkt. Die Fixierung auf die Farbe „weiß“ würde im Ergebnis den Mieter von einer freien Dekoration der Wohnung in anderen Farbtönen während der Mietzeit abhalten, da er z.B. mit höheren Kosten bei der Schlussdekoration zu rechnen habe.
Der Vermieter habe lediglich einen Anspruch darauf, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine Weitervermietung zu üblichen Konditionen ermöglicht.
Daraus folge, dass der Mieter eben nicht auf einen weißen Anstrich der Wände, Decken und Türen festzulegen sei. Vielmehr könne der Mieter die Wohnung auch in anderen dezenten Farbtönen zurückgeben, da dadurch eine Weitervermietung nicht erschwert sei. Außerdem würde der Mieter, der zu einem Zeitpunkt auszieht, zu dem üblicherweise Schönheitsreparaturen noch nicht objektiv erforderlich wären, unangemessen benachteiligt, da er dann seine in dezenten Farbtönen gehaltene Wohnung weißen müsste.
Anmerkung:
Bisher gab es aus Vermietersicht noch eine gewisse Hoffnung, dass die Farbklausel „weiß“, soweit sie sich auf das Ende des Mietverhältnisses bezieht, Bestand haben könnte. Der BGH konkretisiert bzw. „erklärt“ seine Rechtsprechung in dem vorliegenden Hinweisbeschluss und beendet damit jegliche Diskussion um die Farbdiktatklausel.
Ob der Vermieter gut beraten ist, in Mietverträge hineinzuschreiben, dass eine Rückgabe der Wohnung nur in dezenten Farbtönen möglich sein soll, ist eher zweifelhaft. Denkbar ist z.B., dass ein „weiß“ nicht mehr als dezent anzusehen ist, da es zu hell erscheinen könnte. Außerdem wird es in Zukunft ohnehin die auch in der Vergangenheit schon bestehende Diskussion geben, welche Farbtöne noch dezent im Sinne einer zügigen Weitervermietung sind. Wie der „Geschmack eines größeren Interessentenkreises“ zu bestimmen ist, wird wahrscheinlich ein großes Geheimnis bleiben - mit anderen Worten: nahezu nicht justiziabel.
Tilo Krause
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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