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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Zahlung, Prozesskosten, Kündigung, Heilung
Der Bundesgerichtshof hat Stellung genommen zu der Frage, inwiefern die unterlassene Zahlung von Prozesskosten durch einen Mieter, den Vermieter zur abermaligen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Kosten dem Mieter im Rahmen eines Prozesses wegen der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses infolge Zahlungsverzugs nach Erledigung der Kündigung durch Heilung auferlegt wurden.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2010, AZ: VIII ZR 267/09)
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Samstag, Sonnabend, Werktag, Mietzahlung
Der Bundesgerichtshof hat unlängst in einer seiner Entscheidungen Stellung genommen zur Qualität des Sonnabends als Werktag, soweit es um die besondere Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung geht.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2010, AZ: VIII ZR 291/09)
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STICHWORT: Betriebskostenabrechnung, wiederkehrende Fehler, Präklusion
Der BGH hat Stellung genommen zu der Frage, inwieweit Einwendungen, welche sich auf wiederkehrende Fehler in Betriebskostenabrechnungen beziehen, jeweils zu wiederholen sind, um einer Präklusion vorzubeugen.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010, AZ: VIII ZR 185/09)
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STICHWORT: Kündigung, Eigenbedarf, Gesellschafter, Kommanditgesellschaft
Das Landgericht Hamburg hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit einer Kommanditgesellschaft auf Grund eines Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen über im Eigentum der Kommanditgesellschaft stehenden Wohnraum möglich ist.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.08.2009, AZ: 311 S 128/08)
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STICHWORT: Zugang, Kündigung, Einschreiben, Rückschein
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat sich mit Beweisfragen betreffend den Zugang eines Schreibens beim Empfänger auseinandergesetzt und hierbei Stellung genommen zu der Beweiskraft eines unterschriebenen Rückscheins eines Einschreibens.
(Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19.06.2009, AZ: 2 U 303/08)
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STICHWORT: haushaltsnahe Dienstleistungen, Bescheinigung, Vermieter
Das Amtsgericht Hamburg hat sich mit der Verpflichtung des Vermieters zur Bescheinigung haushaltsnaher Dienstleistungengegenüber nach § 35a EStG gegenüber dem Mieter auseinandergesetzt und hierbei die Möglichkeit einer Erhebung von Entgelten für die Erteilung einer entsprechenden Bescheinigung grundsätzlich bejaht.
(Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 09.09.2009, AZ: 49 C 157/09)
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Kosten, Mängelbeseitigung, Angemessenheit Nachdem der BGH jüngst entschied, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht verjährt, befasste er sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage, ob der Vermieter auch dann zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung im Missverhältnis zum Wert der Mietsache stehen. ( Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. April 2010, AZ:VIII ZR 31/09 )
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STICHWORT: Miete, Kündigung, Zurückweisung, Vollmacht, Hausverwaltung
Ein Mieter darf eine Kündigung wegen der nicht nachgewiesenen Vollmacht der Hausverwaltung auch dann zurückweisen, wenn er zuvor mit der Hauserwaltung über Einzelheiten des Mietvertrags verhandelt hat
( Kammergericht, Beschluss vom 03.08.2009, 12 U 96/09 )
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STICHWORT: Miete, Schönheitsreparatur, Klausel, Farbwahl, Unwirksamkeit
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen fortgeführt und Stellung genommen zur Frage der Wirksamkeit einer Klausel, mit der einem Mieter für den Innenanstrich von Fenstern und Türen eine verbindliche Vorgabe hinsichtlich der zulässigen Farben des Anstrichs gemacht worden sind.
( Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09 )
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STICHWORT: Betriebskostenabrechnung, Anforderungen, formelle Fehler
Der Bundesgerichtshof nahm in einer seiner jüngeren Entscheidungen Stellung zu der Frage, welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht zu stellen sind. Konkret ging es um die Frage, inwieweit die Erstellung der Betriebskostenabrechnung auf Grundlage der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen anstelle der tatsächlich geleisteten Zahlungen fehlerhaft ist.
( Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.09.2009, AZ: VIII ZA 2/08 )
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STICHWORT: Miete, Mangel, Mängelbeseitigung, Anspruch, Verjährung
Der Bundesgerichtshof hatte sich jüngst mit der Frage zu beschäftigen, inwieweit der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters während der Dauer des Mietverhältnisses der Verjährung unterliegt.
( Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.02.2010, AZ: VIII ZR 104/09 )
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STICHWORT: Miete, Kündigung, Eigenbedarf, Familienangehöriger, Nichte
Die Nichte ist ein Familienangehöriger im Sinne der Vorschriften über eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen wegen Eigenbedarfs.
( Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.01.2010, AZ: VIII ZR 159/09 )
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STICHWORT: Miete, Winter, Vermieter, Pflichten, Schnee, Eis, Glätte
Bereits die ersten kalten Tage brachten Eis und Schnee. Angesichts der aus dieser Wettersituation entstehenden Gefahrenlagen stellt sich regelmäßig die Frage wozu genau der Vermieter bei einer winterlichen Witterungslage verpflichtet ist?
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STICHWORT: Miete, Winter, Heizleistung, Behaglichkeitstemperatur
Bei sinkenden Temperaturen im Winter stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage, welche Anforderungen die Beheizbarkeit einer zentralbeheizten Wohnung bestehen.
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Eigenbedarf, Kündigung, Wohnraummiete, GbR, Kündigungsbeschränkung Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln. ( Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2009, AZ: VIII ZR 231/08 )
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STICHWORT: gewerbliche Nutzung, Wohnung, Kündigung Die Einstellung der Warmwasserversorgung gegenüber einer auf Sozialtransfers verwiesenen alleinerziehenden Mutter zweier Kinder nach ausgesprochener außerordentlicher Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen ist verhältnismäßig. Ein Anspruch auf Wiederherstellung der Warmwasserversorgung ist nicht anzuerkennen. ( Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, AZ: 7 C 131/09 )
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STICHWORT: gewerbliche Nutzung, Wohnung, Kündigung Nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Aktivitäten des Mieters in dessen Wohnung muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. ( Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08 )
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STICHWORT: falsche Selbstauskunft, Mieter, Kündigung Die Bonität des Mieters ist für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für das Entstehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses, da sie die Hauptleistungspflicht des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses betrifft. Vor diesem Hintergrund sind Angaben in einer Mieterselbstauskunft zu Einkommensverhältnissen und der beruflichen Stellung des Mietinteressenten angesichts der aus diesen möglichen Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters von wesentlicher Bedeutung und mithin von einem Fragerecht seitens des Vermieters gedeckt. ( Landgericht München I, Urteil vom 25.03.2009, AZ: 14 S 18532/08 )
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STICHWORT: Duldungspflicht, Mieter, bauliche Maßnahmen, behördliche Anordnung
Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden
(BGH, Urteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08)
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STICHWORT: Vertrag, Vertragspartner, Wasserversorung, Wasserentsorgung, Grundstückseigentümer, Mieter
Das Kammergericht musste sich kürzlich mit der Frage auseinandersetzen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vertrag über die Wasserver- und entsorgung auch mit dem Mieter und nicht – wie an sich grundsätzlich in den Vertragsbedingungen der Unternehmen festgelegt – mit dem Grundstückseigentümer zustande kommen kann
( Kammergericht, Urteil vom 18.02.2009, AZ.: 11 U 38/08 )
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STICHWORT: Schönheitsreparaturen, Klausel, Weißen, Unwirksamkeit
Dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständigen 8. Zivilsenat des BGH lag eine Schönheitsreparaturklausel zur Entscheidung vor, in welcher der Mieter dazu verpflichtet wurde, Decken und Oberwände im wahrsten Sinne des Wortes zu weißen.
( Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. 09.2009, AZ: VIII ZR 344/08 )
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STICHWORT: Mieter, Anspruch, schriftliche Zustimmung, Mieterhöhung
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Vermieter ein Anspruch auf schriftliche Zustimmung zu einem gestellten Mieterhöhungsverlangen zusteht.
(Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 02.09.2009, AZ: 6 C 280/09)
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Mieter, Anspruch, Mängelbeseitigung, Verjährung
Das Amtsgericht Tiergarten hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters ebenso wie andere Ansprüche der Verjährung unterliegen.
(Amtsgericht Tiergarten, Urteil vom 03.04.2009, AZ: 9 C 1/07)
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STICHWORT: Miete, Unwirksamkeit, Kündigung, unpünktliche Mietzahlungen, Jobcenter
Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob unpünktliche Zahlungen der Miete durch
das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den
Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009, AZ: VIII ZR 64/09 )
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STICHWORT: Miete,Mieterhöhung, Genossenschaft Eine Genossenschaft als Eigentümerin einer Wohnanlage muss ihre Mitglieder bei der Erhöhung der Miete prinzipiell gleichbehandeln. Jedoch können sich im Einzelfall Ausnahmen von diesem Grundsatz ergeben.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.10.2009, AZ: VIII ZR 159/08)
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Berlin Hamburg Dresden Brandenburg FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Miete, Zahlungspflicht, Auszug Der vorzeitig ausziehende Mieter ist von seiner Zahlungspflicht befreit, wenn der Vermieter die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch überlassen hat (§ 573 Abs. 2 BGB). Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem ausgezogenen Mieter kein vertragswidriges Verhalten vorzuwerfen ist. (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2008, AZ: 42 C 273/08)
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Berlin Hamburg Dresden Brandenburg FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORTE: Betriebskosten, Aufzug, Klauselkontrolle Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08)
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STICHWORT: Miete, Endrenovierung, Ersatzanspruch, Kostenerstattung Der für das Wohnraummietrecht zuständige VII. Senat des BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Mieter, der im Vertrauen auf die Gültigkeit einer Endrenivierungsklausel Renovierungsarbeiten ausführt, möglicherweise gegen den Vermieter Ersatzansprüche geltend machen kann. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.05.2009, AZ: VIII ZR 302/07)
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STICHWORT: Abmahnung, Kündigung, Vermieter, Beleidigung, Störung, Hausfrieden Derbe und diskriminierende Beleidigungen von Mitmietern berechtigen einen Vermieter, den diese Äußerungen von sich gebenden Mietern ohne Abmahnung ordentlich zu kündigen. Der Vermieter hat ein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, weil der Hausfrieden in seinem Anwesen dadurch nachhaltig gestört wird
(AG Coburg, Urteil vom 25.09.2008, AZ: 11 C 1036/08)
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Berlin Hamburg Dresden Brandenburg FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Wohnungsmietrecht, Mietrecht, Wohnfläche, Minderung, Terrassen, Balkone
Bei mangelnder Vereinbarung der Parteien über die Berechnung der Wohnfläche im Hinblick auf vorhandene Außenflächen ist die Ermittlung der Wohnfläche anhand der „ortsüblichen Berechnungsweise“ durchzuführen (Leitsatz des Bearbeiters)
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.04.2009, AZ: VIII ZR 86/08)
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Berlin Hamburg Dresden Brandenburg FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Mietvertrag, Gewerbe, Stromsperre, verbotene Eigenmacht, Wohnraummiete
Der Vermieter ist jedenfalls dann nicht mehr dazu verpflichtet, die Mietsache mit Strom zu versorgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Stellt er hiernach die Stromversorgung ein, liegt keine verbotene Eigenmacht vor. (Leitsatz des Bearbeiters)
(LG Berlin, Beschluss vom 22.12.2008, AZ: 12 O 480/08)
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Berlin Hamburg Dresden Brandenburg FACHGEBIET: Mietrecht STICHWORTE: Minderfläche, Wohnfläche, Mieterhöhung, Minderung, Mietvertrag, Zustimmung Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob im Falle einer gegenüber den Angaben im Mietvertrag tatsächlich geringeren Wohnfläche einer Mietwohnung eine Mieterhöhung gleichwohl auf Grundlage der vertraglich vorausgesetzten Wohnungsgröße erfolgen kann. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2009, AZ: VIII ZR 205/08) Lesen Sie mehr ... |
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Eigenbedarfskündigung Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom April 2009 zur einer Eigenbedarfskündigung geäußert, die zvor vor dem Amtsgericht Schöneberg und Kammergericht Berlin verhandelt wurde. Aus der Entscheidung läßt sich erkennen, dass selbst bei einvernehmlicher Aufhebung des Mietverhältnisses dies - in Ansehung einer formal unwirksamen Eigenbedarfskündigung - eine Kostenfalle für den Vermieter darstellen kann.
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Schönheitsreparaturen
Der BGH hatte folgende Fragen zu entscheiden: Darf dem Mieter im Rahmen der formularmäßigen Überbürdung der Schönheitsreparaturverpflichtung auch das Anstreichen der Außenseiten der Fenster und Türen auferlegt werden?
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: SchönheitsreparaturenDer BGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine erst bei Übergabe der Wohnung individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel schon deshalb unwirksam ist, weil sie mit einer unwirksamen Formularklausel über die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zusammentrifft. (Urteil des BGH v. 12.09.2007 - VIII ZR 316/06)
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Kündigung Der BGH musste die Frage entscheiden: Liegt in dem einseitigen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes des Mieters durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters?
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Schönheitsreparaturen Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. (BGH, Urteil v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07; Vorinstanz LG Berlin, Urteil v. 25.06.2007 - 62 S 341/06)
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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: MietminderungDer Mieter hat grundsätzlich auch dann einen Anspruch auf Mietminderung, wenn er bei Einzug in die Wohnung damit rechnen konnte, dass sich in der unmittelbaren Nachbarschaft Bauarbeiten entfalten. Im Übrigen ist das Minderungsrecht des Mieters nicht auf unzumutbare Einwirkungen beschränkt. (AG Mitte, Urteil vom 27.11.2007, 9 C 260/07)
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Werden aufgrund einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter Betriebskosten nach der Anzahl der Personenzahl umgelegt, ist dem Vermieter ein Rückgriff auf die Daten des Einwohnermelderegisters zur Ermittlung der Berechnungsgrundlage verwehrt. (BGH, Urteil v. 23..01.2008 - VIII ZR 82/07)
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In einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag ist die Klausel "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters." unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (Leitsatz des Verfassers). (Urteil des BGH v. 14.11.2007 – VIII ZR 340/06)
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Nach Umstellung der Beheizungsart von einer veralteten Ölheizung auf Fernwärme darf der Vermieter die nun entstehenden Wärmelieferungskosten jedenfalls dann auf den Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag vereinbart war, dass der Mieter die Betriebskosten, erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO, trägt und die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Urteil des BGH v. 27.06.2007 - VIII ZR 202/06)
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Der Mieter schuldete einen Nettokaltmietzins in Höhe von 1.130,00 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 205,00 EUR. Der Mieter kam mit der Zahlung der Mieten für September und Oktober in Verzug; der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 11.10.2005; das Einscheiben kam jedoch am 24.10.2005 zurück. Zwischenzeitlich hatte der Mieter am 18.10.2005 die Oktobermiete ausgeglichen. Der Vermieter kündigte noch einmal mit einer außerordentlichen fristlosen und hilfsweise ordentlich fristgerechten Kündigung, die dem Mieter am 25.10.2005 zuging. (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006, 67 S 137/06)
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Der Mieter zog nach Eigenkündigung und Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus. Der Vermieter stellte die Wasserversorgung ab. Daraufhin beantragte der Mieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen Besitzstörung. Die Entscheidung des AG Hohenschönhausen: Das AG Hohenschönhausen wies den Antrag ab. (AG Hohenschönhausen, Beschluss vom 10.07.2007, 9 C 120/07)
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Der BGH hat sich mit seiner Entscheidung vom 12.09.2007 zum Aktenzeichen VIII ZR 316/06 erneut mit der Verpflichtung des Mieters zur Erbringung von Renovierungsarbeiten im Auszugszeitpunkt befasst. Nunmehr hat der VIII. Senat des Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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(BGH, Urteil vom 16.05.2007 VIII ZR 207/04) Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung kann auch dann zulässig sein, wenn der Vermieter die Wohnungen mit einem Breitbandkabelanschluss versorgt hat. Voraussetzung ist jedoch, dass das Aufstellen der Parabolantenne mit keinen oder nur geringen optischen Beeinträchtigungen einhergeht.
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Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter. (BGH, Urteil vom 04.04.2007 zum AZ VIII ZR 219/06)
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Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon einer Mietwohnung kann auch dann zulässig sein, wenn der Vermieter die Wohnungen mit einem Breitbandkabelanschluss versorgt hat. Voraussetzung ist jedoch, dass das Aufstellen der Parabolantenne mit keinen oder nur geringen optischen Beeinträchtigungen einhergeht. (BGH, Urteil vom 16.05.2007 VIII ZR 207/04)
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Der Vermieter ist für den Zugang der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist beweispflichtig; Versäumnisse seiner Hausverwaltung insoweit sind ihm wie eigene zuzurechnen. (LG Düsseldorf, Urteil vom 7. 2. 2007 - 23 S 108/06
AG Leipzig, Urteil vom 06.09.2005 - 163 C 4723/05)
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Der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Senat des BGH hatte eine in der Praxis relativ häufige Fallgestaltung zu entscheiden: Der Gewerbemieter zog in das Mietobjekt ein, die vereinbarte Kaution wurde trotz mehrerer Mahnungen nicht gezahlt. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis deswegen außerordentlich und fristlos. (BGH XII ZR 36/05)
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Neues vom Summierungseffekt – Gesamte Unwirksamkeit einer (isoliert betrachtet wirksamen) Schönheitsreparaturklausel im Zusammenspiel mit einer die Ausführungsart der Schönheitsreparatur einschränkenden Zusatzklausel „Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin.“ (BGH, Urteil vom 28.03.2007 zum AZ VIII ZR 199/06)
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Die obergerichtliche Rechtsprechung, wonach auch in Gewerbemietverträgen verwendete Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen unwirksam sind, setzt sich fort. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2007 – 10 U 102/06
OLG München, Urteil vom 22.09.2006 – 19 U 2964/06
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„Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.“ (BGH, Urteil vom 14.02.2007 zum AZ VIII ZR 1/06)
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In seinem Urteil vom 8. 3. 2006 (VIII ZR 78/05) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten jedenfalls dann nicht verpflichtet ist, ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
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Der BGH hat erneut zu Fragen der Statthaftigkeit des (meist recht schnell zu einem vollstreckbaren Titel führenden) Urkundsprozesses bei Mietzinsrückständen Stellung genommen.
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Hat der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert, so kann in der Bitte des Mieters um Fristverlängerung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liegen (Kammergericht Berlin 8 U 99/05).
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Viele Mieter wenden ein, dass bei Unmöglichkeit der Abrechnung durch ein Zahlenwerk der Erfassungsgeräte ein Kürzungsrecht gegeben sei. Die Entscheidung des BGH sorgt in diesem Bereich des Betriebskostenrechts für Klarheit. Insbesondere im Wege der Schätzung werden in der Praxis relativ häufig Fehler bei der Ablesung ausgeglichen. Das ist ohne Kürzungssanktion möglich.
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(Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen) Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute (18.10.2206) entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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Zwischen Vermieter und Mieter entsteht häufig Streit darüber, ob eine zentrale Warmwasserversorgung ganztägig sowie mit einer bestimmten Mindesttemperatur zu bestehen hat. Hier besteht ein Spannungsverhältnis zwischen dem Bedürfnis des Mieters an einer ganztägigen Versorgung mit Warmwasser und der Verpflichtung des Vermieters, zentrale Heizungsanlagen, die im Regelfall auch die Warmwasserversorgung gewährleisten in energiesparender Art und Weise zu betreiben.
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1. Grundlegendes
Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.
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In seinem Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 hat der Bundesgerichtshof (BGH) wiederholt Stellung genommen zu formularmäßig enthaltenen Klauseln in Mietverträgen. Er bekräftigt hier seine Rechtsprechung, nach dem starre Fristen in Mietverträgen unwirksam sind und zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Zudem hat der BGH entschieden, dass eine vorformulierte Klausel, nach der ein Mieter verpflichtet ist, bei Auszug alle Tapeten zu beseitigen, unwirksam ist.
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Nach einem Urteil des BGH vom 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 müssen Vermieter preisfreien Wohnraums ihren Mietern regelmäßig keine Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung überlassen. Der Mieter kann auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege verwiesen werden. Nur ausnahmsweise ist eine Belegzusendung durch den Mieter einforderbar - zum Beispiel dann, wenn der Vermieter bzw. dessen Verwaltung an einem wohnungsfernen Ort ansässig ist.
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Da sich die Kaufinteressentin bewusst ein bestimmtes Objekt habe zeigen lassen, ist ein stillschweigender Maklervertrag zustande gekommen.
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Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
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