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FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Miete, Unwirksamkeit, Kündigung, unpünktliche Mietzahlungen, Jobcenter
Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob unpünktliche Zahlungen der Miete durch
das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den
Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009, AZ: VIII ZR 64/09 )
Sachverhalt (verkürzt):
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11. Mai 2007 ein Reihenhaus des Klägers. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den
Vermieter zu zahlen. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008 durch das Jobcenter, wobei
es wiederholt zur verspäteten Entrichtung der Miete kam. Der Kläger mahnte die verspäteten
Zahlungen ab.
Trotz daraufhin erfolgter Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Beklagte beim
Jobcenter war dieses nicht bereit die Mietzahlungen an den Kläger früher anzuweisen.
Dieser kündigte in der Folge das Mietverhältnis unter Berufung auf verspätete Mietzahlungen
und begehrt nunmehr die Räumung des Reihenhauses unter Erstattung vorgerichtlicher
Auslagen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des
Klägers zurückgewiesen.
Entscheidung: Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger zur fristlosen Kündigung des
Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen nicht
berechtigt war.
Die Beurteilung des Vorliegens eines Grundes zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543
Abs. 1 BGB erfordere eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht
habe insoweit zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt. Vielmehr sei
bei der Interessenabwägung richtigerweise auch berücksichtigt worden, dass die Beklagten
seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen waren und die seither
eingetretenen Zahlungsverzögerungen auf dem Verhalten des Jobcenters beruhen.
Die Mieter müssen sich ein etwaiges Verschulden des Jobcenters nicht zurechnen lassen.
Dieses handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des
Mieters, sondern im Zusammenhang zur ihm obliegenden hoheitlichen Aufgabe der
Daseinsvorsorge. Es macht dabei keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der
Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder aber direkt an den Vermieter überweist.
Tilo Krause
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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