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21.12.2009 Zur Wirksamkeit der Mängelrüge durch einen Vertreter | RKKM Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater
Berlin Hamburg Dresden Brandenburg
FACHGEBIET: Baurecht
STICHWORT: Mängelrüge, Projektsteuerer, Vertreter, Wirksamkeit
Die Mängelrüge des Projektsteuerers des Bauherren kann unwirksam sein, wenn sie nicht vom Auftraggeber selbst oder von dessen Geschäftsführer unterschrieben ist, sondern lediglich von einem Mitarbeiter mit dem Zusätzen „i. A.“ unterzeichnet wurde
(Landgericht Berlin, Urteil vom 07.09.2009, AZ: 6 O 231/07)
Sachverhalt:
Eine Bauträgergesellschaft wurde von mehreren Erwerbern wegen Mängeln in Anspruch genommen und schaltete für das Mängelmanagement eine Projektsteuerungs-GmbH ein. Diese hat umfangreiche Mängellisten erstellt und den jeweils betroffenen ausführenden Nachunternehmen mit der Aufforderung zur Mangelbeseitigung übersandt.
Die Mängelrügen wurden auf dem Geschäftspapier der Projektsteuerungs-GmbH verfasst, aber nicht von dem Geschäftsführer selbst unterschrieben. Vielmehr fand sich neben dem Hinweis „nach Diktat verreist“ nur die Unterschrift eines Mitarbeiters, versehen mit dem Zusatz „i. A.“.
Eines der betroffenen Nachunternehmen reagierte nicht auf die Mängelrüge, die kurz vor Ablauf der Verjährung versandt worden sind. Daraufhin beseitigte der Bauträger die Mängel durch ein Ersatzunternehmen und klagte Mangelbeseitigungskosten in Höhe von ca. 45.000,00 EUR bei dem Erstunternehmen ein. Dieses bestritt im Prozess erstmalig die Vollmacht des Mitarbeiters der Projektsteuerungs-GmbH und erhebt zusätzlich die Einrede der Verjährung.
Entscheidung :
Das Landgericht folgt der Einrede des Unternehmens und weist die Klage wegen Verjährung ab. Zwar sei insoweit noch unstreitig, dass die Projektsteuerungs-GmbH als Vertreterin der Bauträgergesellschaft gehandelt hat. Allerdings habe es an einer Bevollmächtigung des die Mängelrüge unterzeichnenden Mitarbeiters gefehlt.
Auch auf die fehlende sofortige Zurückweisung der Mangelrüge gem. § 174 BGB durch das Nachunternehmen konnte sich der Auftraggeber vorliegend nicht berufen. Nach dieser Vorschrift ist ein einseitiges Rechtsgeschäft – hier die Aufforderung zur Mangelbeseitigung – unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Empfänger der Willenserklärung das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Eine solche unverzügliche Zurückweisung hat es in dem vorliegenden Fall aber nicht gegeben, so dass der Auftraggeber der Auffassung war, man müsse nun im Umkehrschluss von einer wirksamen Vollmacht ausgehen. Allerdings war die Regelung des § 174 BGB nach Auffassung des Landgerichts in dem vorliegenden Fall überhaupt nicht anwendbar, da die Vorschrift denklogisch voraussetze, dass überhaupt ein Bevollmächtigter hat handeln wollen. Gerade diese sei aber nicht erkennbar gewesen, da der fragliche Mitarbeiter lediglich mit dem Zusatz „i. A.“ – also „im Auftrag“ und nicht „in Vollmacht“ – unterzeichnet hatte.
Die Bauträgergesellschaft konnte in dem Prozess schließlich auch nachträglich nicht mehr beweisen, dass der unterschreibende Mitarbeiter tatsächlich die Handlungsvollmacht der Projektsteuerungs-GmbH besaß, für die er tätig gewesen war.
Anmerkung
Der vorliegende Fall zeigt, welche – teilweise erheblichen – finanziellen Folgen eine fehlende bzw. nicht deutlich dokumentierte oder vertraglich klar geregelte Bevollmächtigung der handelnden Mitarbeiter haben kann. Dies gilt nicht für die Ausübung von Mängelrechten, sondern auch für andere einseitige und fristgebundene Rechtsgeschäfte wie beispielsweise (Teil-)Kündigungen. Die Zeichnungsbefugnis sollte deshalb intern deutlich geregelt und dementsprechend nach außen kundgetan werden. Der Fall zeigt zudem, dass sich ein Auftraggeber auch nicht in Sicherheit wiegen kann, wenn eine Mängelrüge oder sonstige einseitige Willenserklärung nicht sofort unverzüglich wegen fehlender Bevollmächtigung zurückgewiesen wird. Dies ist nur dann anders, wenn der Vertragspartner von der bestehenden Vollmacht positiv weiß (§ 174 S. 2 BGB).
Auftraggeber sind also gut beraten, die jeweils erteilten Vollmachtsketten, beispielsweise zwischen Bauherr, Auftraggeber und Bauleiter oder Projektsteuerungsgesellschaft vorsorglich und zu Beweiszwecken gut zu dokumentieren und die Vertragspartner hierüber auch in Kenntnis zu setzen, bestenfalls schon bei Vertragsschluss. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Gewährleistungsrechte unnötigerweise nicht mehr durchsetzbar oder ausgesprochene Kündigungen unwirksam sind.
Thorsten Krull
Rechtsanwalt
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