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 Winterzeit ist Heizungszeit.pdf
14.01.2010Winterzeit ist Heizungszeit | RKKM Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater
Berlin Hamburg Dresden Brandenburg
FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Miete, Winter, Heizleistung, Behaglichkeitstemperatur
Bei sinkenden Temperaturen im Winter stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage, welche Anforderungen die Beheizbarkeit einer zentralbeheizten Wohnung bestehen.
Grundsätzlich hat der Vermieter in von ihm als zentralbeheizt vermieteten Räumen dafür einzustehen, dass die sogenannte „Behaglichkeitstemperatur“erreicht werden kann. Diese beträgt von 7 bis 23 Uhr um die 20 Grad Celsius, wohingegen in den Nachtstunden lediglich eine Zimmertemperatur von 16 Grad Celsius erzielbar sein muss. Bei der Feststellung der Temperaturen ist zu beachten: Die Messung muss bei voller Heizleistung in der Raummitte, einen Meter über dem Fußboden erfolgen. Diese Mindesttemperaturen können in einem Formularmietvertrag nicht wirksam unterschritten werden.
Die Heizung darf demnach zwar bis zu einer bestimmten Heizleistung herunter gefahren werden, nicht aber über die benannten Temperaturangaben hinaus. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Beheizung nicht nach, so stehen dem Mieter grundsätzlich Minderungsansprüche, Schadenersatzansprüche und das Recht zur Kündigung zu. Soweit die „Behaglichkeitstemperatur“ aber allein infolge eines Heizungsausfalls nicht erzielt werden kann, ist weiterhin einschränkend erforderlich, dass über eine längere Zeit die Mindesttemperaturen nicht erreicht werden können.
Die Minderungsquoten richten sich immer nach dem Einzelfall, weshalb Gerichte in Fällen mangelhafter Beheizbarkeit sehr unterschiedliche Quoten festgelegt haben, welche demnach stets nur Anhaltspunkte für eine Minderungsquote im jeweiligen Fall bieten können:
30% Minderung wurden zugesprochen, wenn im Wohnzimmer nur 15 Grad erreicht werden können
20 % Minderung wurden angenommen, wenn die Wohnungstemperatur nur 16 bis 18 Grad erreicht
Bei totalem Heizungsausfall in den Wintermonaten nahm das LG Berlin eine 75%-ige Minderung an, das LG Hamburg erkannte eine Minderung von 100% an, wenn die Heizung in der gesamten Heizperiode ausfällt.
Da sich der Heizungsausfall negativ auf den Mietgebrauch auswirken muss, besteht in den Sommermonaten demgegenüber wegen verminderter Heizleistung kein Minderungsrecht.
In Übergangszeiten müssen die Quoten etwas geringer angesetzt werden.
Vor dem Hintergrund dieser Rechtslage ist es sinnvoll, die in der Mietsache erzielbare Heizleistung zu überprüfen.
Tilo Krause
Rechtsanwalt
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