Mängelbeseitigung nicht um jeden Preis

RKKM Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater
Berlin Hamburg Dresden Brandenburg

FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Kosten, Mängelbeseitigung, Angemessenheit

Nachdem der BGH jüngst  entschied, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nicht verjährt, befasste er sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage, ob der Vermieter auch dann zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn die Kosten der Mängelbeseitigung im Missverhältnis zum Wert der Mietsache stehen.

( Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. April 2010, AZ:VIII ZR 31/09 )

Sachverhalt:

Die klagende Mieterin verlangt von der beklagten Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Die Kosten der Mängelbeseitigung beziffert sie auf 47.500 €., die sie mit der Klage geltend macht. Die Vermieterin wendet demgegenüber ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und eine Beseitigung der Mängel mit blick auf den Verkehrswert des Hauses von nur 28.000.- EUR nicht zumutbar sei.

Entscheidung:

Nach dem BGH sei eine Frage des Einzelfalles wann die Grenze der Zumutbarkeit für den Vermieter überschritten ist, welche nicht pauschal beantwortet werden kann.

Erforderlich sei vielmehr eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter, sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits entstehen. In einer älteren Entscheidung hatte der BGH demgegenüber das erhebliche Überschreiten des Zeitwertes als Kriterium für das Erreichen der unzumutbaren Mängelbeseitigung angenommen. Das Landgericht Berlin sah es dementsprechend zum Beispiel noch als zumutbar an, wenn für eine Balkonsanierung Kosten von 17.000.- EUR entstehen.

In dem hiesigen Fall standen sich Reparaturkosten in Höhe von etwa 95.000 EUR und ein Verkehrswert von ungefähr 28.000 EUR gegenüber. Ob in einem solchen Fall grundsätzlich von einem krassen Missverhältnis ausgegangen werden kann, ließ der BGH offen.Es stand für ihn nicht hinreichend fest, ob die geforderten Maßnahmen überhaupt geeignet sind, den Mangel zu beseitigen.

Er verwies daher den Rechtsstreit an das Landgericht zurück und gab diesem auf, eine gründliche Abwägung vornehmen.

Tilo Krause
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht