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20.06.2010Kein Eigenbedarf für Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft |
RKKM Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater
Berlin Hamburg Dresden Brandenburg
FACHGEBIET: Mietrecht
STICHWORT: Kündigung, Eigenbedarf, Gesellschafter, Kommanditgesellschaft
Das Landgericht Hamburg hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, inwieweit einer Kommanditgesellschaft auf Grund eines Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen über im Eigentum der Kommanditgesellschaft stehenden Wohnraum möglich ist.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.08.2009, AZ: 311 S 128/08)
Sachverhalt:
Eine Kommanditgesellschaft kaufte von einem privaten Vermieter eine Immobilie. Die Kommanditgesellschaft kündigte wegen Eigenbedarfs für eine der Kommanditistinnen, die zugleich Tochter des Geschäftsführers der Komplementär GmbH war, das Mietverhältnis des Mieters wegen Eigenbedarfs. In erster Instanz verurteilte das Amtsgericht den Mieter zur Räumung. Der Mieter legte gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg Berufung ein.
Entscheidung:
Das LG Hamburg hob das amtgerichtliche Urteil auf uns wies die Räumungsklage der Kommanditgesellschaft ab. Das Landgericht Hamburg ist der Ansicht, dass die Kommanditgesellschaft kein Anspruch auf Räumung zusteht, da eine Kommanditgesellschaft nicht wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 kündigen könne.
Das Gericht begründet seine Ansicht damit, dass die Kommanditgesellschaft nicht zu dem im
§ 573 BGB genannten privilegierten Personenkreis zählt. Ein Verweis auf die Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung einer GbR sei hier nicht angebracht, da die BGB-Gesellschaft eine Personengesellschaft sei, die Kommanditgesellschaft jedoch eine Personenhandelsgesellschaft. Die handelsrechtlich geprägte Argumentation des Landgerichts Hamburg läuft darauf hinaus, dass der Kommanditgesellschaft wegen deren Verbindung zur Verfolgung eines Handelzweckes der personenrechtliche Anstrich fehle. Tatsächlich darf nach den Gepflogenheiten im Rechtsverkehr angenommen werden, dass bei einer Kommanditgesellschaft der Anteil einer „natürlichen Person“ eher eine untergeordnete Rolle spielt. Der Kommanditist ist eher mit einem Kapitalanleger vergleichbar, das sehe man u. a. daran, dass er nur in Höhe seiner Einlage hafte. Diese Endpersonalisierung würde jedoch gerade nicht dafür sprechen, ihn in den Kreis der privilegierten Personen für eine Eigenbedarfskündigung aufzunehmen.
Hinweis:
Höchst richterlich ist bisher noch nicht entschieden worden, ob eine Kommanditgesellschaft zu den privilegierten Eigenbedarfskündigenden gehören kann. Das hier besprochene Urteil des Landgerichts Hamburg war aus diesem Grunde zur Revision zum BGH ausdrücklich zugelassen worden. Allerdings hatte der Vermieter auf eine Fortführung des Verfahrens vor dem BGH verzichtet. Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Für die BGB-Gesellschaft ist mittlerweile geklärt, dass der Eigenbedarf eines Gesellschafters ausreicht, auch wenn die GbR durch den Erwerb eines gesamten Hauses oder der Wohnung in den Mietvertrag eintritt. Die Entscheidung des BGH vom 16.07.2009 zum Aktenzeichen VIII ZR 231/08 war insofern bahnbrechend. Klar gestellt hat der BGH jedoch auch, dass für Gesellschafter, die nach einem Vertragsschluss in die GBR eintreten, der Kreis der Privilegierten verschlossen bleibt (BGH 27.06.2007, VIII ZR 271/06). Für die Praxis kann also eine Umwandlung einer GbR in eine Kommanditgesellschaft von erheblicher – hier rechtsvernichtender – Bedeutung sein. Bevor eine BGB-Gesellschaft umgewandelt wird, sollte sehr genau geprüft werden, ob Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen werden sollen. Bis zu welchem Zeitpunkt die BGB-Gesellschaft nach Kündigung wegen Eigenbedarf für einen Gesellschafter auch im rechtlichen Bestand eines solchen bleiben muss, ist bisher nicht entschieden. In Analogie zur bisherigen Rechtsprechung darf davon ausgegangen werden, dass eine Umwandlung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist in Angriff genommen werden darf.
Tilo Krause
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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